Blog

Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Wniosek o ustalenie służebności drogi koniecznej z uwagi na brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej zarówno w zakresie przechodu jak i przejazdu może złożyć właściciel tejże działki.

Zgodnie z art. 145 § 2 k.c. przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Stan faktyczny omawianej sprawy

W sprawie naszego klienta, sąsiad złożył wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej w trzech wariantach, gdzie jeden z wariantów uwzględniał wytyczenie drogi po działce klienta Kancelarii Radcy Prawnego Daniel Paul.

Zaznaczyć należy, iż nieruchomość władnąca posiadała dostęp do drogi publicznej po innej działce, na mocy ustanowienia służebności przejazdu i przechodu aktem notarialnym, na co wskazał sam wnioskodawca (sąsiad naszego klienta), a więc zarówno prawo do przejazdu i przechodu było zachowane. Co prawda droga ma szerokość jedynie 3,5 metra. Wniosek był motywowany potrzebą umożliwienia przeprowadzenia inwestycji budowy na działce wnioskodawcy.

Ustanowienie służebności w kształcie ujętym w wariancie trzecim wnioskodawcy, a więc przez działkę naszego klienta nie mogło zostać uznane. Bowiem droga publiczna prowadząca do działki wnioskodawcy o szerokości 3,5 metra pozwalała na poruszanie się dwóch samochodów w przeciwnych kierunkach wymagając jedynie odpowiedniej organizacji ruchu. Faktyczne korzystanie z tej drogi w obu kierunkach było możliwe, a z uwagi na małe natężenie ruchu (dojazd do działki) jego jednokierunkowa organizacja nie stanowi żadnego zagrożenia. Rozwiązanie takie jest stosowane również na drogach publicznych i wiąże się jedynie z odpowiednią regulacją ustąpienia pierwszeństwa przejazdu pojazdowi nadjeżdżającemu z naprzeciwka. Ponadto, bez wątpienia taka organizacja ruchu na wytyczonej drodze była możliwa i spełniała warunki bezpieczeństwa, co pozwalało na stwierdzenie, że także należycie uwzględnia potrzeby nieruchomości władnącej, jak tego wymaga art. 145 § 2 k.c.

Instytucja służebności nie może służyć wygodzie właściciela nieruchomości władnącej kosztem naruszenia prawa właściciela działki obciążonej. Gdyby, zgodnie z wariantem trzecim zaproponowanym przez wnioskodawcę, przebieg drogi koniecznej ustalono przez działkę należącą do uczestnika postępowania (naszego klienta), doszłoby do sprzecznej z art. 145 k.c. preferencji interesu społeczno - gospodarczego i komfortu wnioskodawcy, w stosunku do prawa do poszanowania interesu użytkownika wieczystego działki przez którą droga miałaby zostać wytyczona (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2011 r., I CSK 646/10 - LEX nr 898248).

Obrazek na blogu w artykule na temat uchylenia kary z tytułu odpowiedzialności porządkowej pracownika

Na gruncie omawianej sprawy, ewentualnie uzasadnione byłoby jedynie poszerzenie o 1,5 metra, zgodnie z wariantem pierwszym (proponowanym przez wnioskodawcę), dostępnej już drogi publicznej, a więc ustanowienie służebności drogi koniecznej w sposób spełniający cel wniosku wnioskodawców, a jednocześnie unikający nadmiernej ingerencji w prawo własności właścicieli/użytkowników wieczystych działek sąsiednich, przez które droga taka mogłaby zostać wytyczona.

Należy bowiem mieć na uwadze możliwie najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ta ma prowadzić (art. 145 § 2 zdanie 1 k.c.), jak również interes społeczno - gospodarczy, (art. 145 § 3 k.c.).

Ostatecznie wnioskodawca wycofał swój wniosek, w związku z czym Sąd Rejonowy Lublin-Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku, umorzył postępowanie, a granice działki klienta Kancelarii pozostały nienaruszone.


Kiedy możemy mieć do czynienia z ustanowieniem drogi koniecznej?

Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej obejmuje dwie sytuacje:

  1. gdy nieruchomość nie ma w ogóle połączenia z drogą publiczną,
  2. gdy dostęp do drogi publicznej wprawdzie istnieje, ale nie jest "odpowiedni".

Nie ulega przy tym żadnych najmniejszych wątpliwości, że pojęcie odpowiedniego dostępu jest pojęciem szerszym niż brak jakiegokolwiek dostępu.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej staje się więc uzasadnione nie tylko w razie braku jakiejkolwiek łączności z siecią dróg publicznych, ale także wówczas, gdy dostęp taki wprawdzie istnieje, lecz nie jest należyty (por. orzeczenie SN z dnia 29 grudnia 1979 r., III CRN 412/70).

W obu tych przypadkach powstaje sytuacja wypełniająca hipotezę art. 145 § 1 k.c., która przekłada się na uprawnienie właściciela tej nieruchomości do wystąpienia z wnioskiem opartym na przepisie art. 145 § 1 k.c. o ustanowienie w trybie art. 626 k.p.c. odpowiedniej drogi koniecznej dla nieruchomości.

Z takim samym wnioskiem można też wystąpić w sytuacji, gdy drogę konieczną ustalał Sąd, a na skutek zmiany okoliczności, stała się ona niewystarczająca (por. postanowienie SN z dnia 24 kwietnia 2002 r., V CKN 1002/00, opubl. baza prawna LEX nr 308849).

Kiedy mamy do czynienia z odpowiednim dostępem nieruchomości do drogi publicznej?

W tym miejscu zaznaczenia wymaga, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej musi stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej drogi.

Odpowiednim jest taki dostęp do drogi publicznej, który pozwala właścicielowi korzystać z całej nieruchomości (nie tylko z jej części) zgodnie z jej przeznaczeniem. Istotne jest też znaczenie ułatwień cywilizacyjnych dla właściciela nieruchomości w postaci możliwości dojazdu, parkowania i garażowania pojazdów własnych oraz obcych.

W tym kierunku zdecydowanie idzie orzecznictwo wskazujące, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno - gospodarczy.

Swobodny dostęp jest naturalnym warunkiem korzystania z nieruchomości; w klasycznym ujęciu oznacza możliwość dojścia i dojazdu do nieruchomości (por. uchwała SN z dnia 14 maja 2014 r., III CZP 14/14, opubl. OSNC Nr 1/2015 poz. 8).

Uwaga!

Zgodnie z § 14 Rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

  1. do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m,
  2. dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów powszechnych znacznym zakresem elastyczności charakteryzuje się kluczowe dla konstrukcji drogi koniecznej pojęcie "odpowiedniości" dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Kryterium to zostało ukształtowane w sposób nieostry, gdyż w takim ujęciu pozwala w każdej konkretnej sytuacji na ustalenie, czy potrzeby nieruchomości izolowanej wymagają zapewnienia komunikacji samochodowej, a jeżeli tak, w jakim zakresie - jakimi pojazdami i z jaką częstotliwością.

Uwaga!

Zgodnie z postanowieniem z dnia 6 kwietnia 2004 r., I CK 552/03, Sądu Najwyższego w razie gdy dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, regułą powinno być przystosowanie go do użytku zamiast ustanowienia służebności drogi koniecznej innym szlakiem, chyba że przystosowanie takie byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów (art. 145 § 1).

Kwestia znacznego obciążenia działek sąsiednich – działki siedliskowe

Obrazek na blogu w artykule na temat uchylenia kary z tytułu odpowiedzialności porządkowej pracownika

Co prawda, zarówno art. 145 k.c., jak i przepisy o służebności (art. 285-305 k.c.) nie zawierają zakazu ustanowienia służebności drogowej przez działkę siedliskową. Z obserwacji życia codziennego wynika jednak, iż istnienie i wykonywanie takiej służebności niekiedy stanowi źródło ostrych konfliktów sąsiedzkich i w ten sposób norma, która ma służyć jako narzędzie usuwania sąsiedzkich nieporozumień, sama staje się ich źródłem. Należy przy tym zauważyć, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego zwracano uwagę na to, że ustanowienie drogi koniecznej przez działkę siedliskową jest w ogóle, a w każdym razie w zasadzie, wykluczone jako sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym nieruchomości mającej być taką służebnością obciążonej (patrz: postanowienie SN z dnia 21 marca 1983 r., III CRN 14/83, opubl. OSPiKA Nr 12/1983 poz. 259; postanowienie SN z dnia 6 kwietnia 2004 r., I CK 552/03, opubl. OSNC Nr 4/2005 poz. 70 oraz postanowienie SN z dnia 5 lutego 2004 r., III CK 37/04, opubl. baza prawna L.).

Orzecznictwo Sądu Najwyższego (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 13 lutego 1985 r., III CRN 311/84; Lex Polonica nr 350724 postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21.03.1983 r. III CRN 14/83 OSPiKA 1983 s. 12 poz. 259) wskazuje jednoznacznie, że wykluczone jest przeprowadzanie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej jako sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym nieruchomości mającej być taką służebnością obciążoną oraz, że droga konieczna powinna być ustanowiona w taki sposób, aby likwidować napięcie w stosunkach sąsiedzkich, a nie stanowić dodatkowe ich zarzewie. Tworzenie sytuacji konfliktowych nie leży w należycie pojmowanym interesie samych zainteresowanych, ani też w interesie społeczno - gospodarczym.

Toteż droga konieczna nie powinna być wytyczana przez działkę siedliskową. Ustanowienie drogi koniecznej przez siedlisko uczestników postępowania jest - co do zasady - wykluczone jako sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym nieruchomości, która ma zostać taką służebnością obciążona ( post. SN z 21.3.1983 r., III CRN 14/83, OSP 1983, Nr 12, poz. 259, post. SN z 13.2.1985 r., III CRN 311/84, Legalis). Z reguły bowiem droga konieczna nie powinna być wytyczona przez działkę siedliskową. Przeprowadzenie drogi w taki sposób nie likwiduje konfliktów sąsiedzkich, lecz stanowi dodatkowe ich zarzewie, a to nie leży ani w należycie pojmowanym interesie samych zainteresowanych, ani też w interesie społeczno-gospodarczym – postanowienie Sądu Najwyższego z 21 marca 1983 r. (III CRN 14/83).

Pamiętać bowiem należy, że jeżeli droga ta może przebiegać przez różne nieruchomości sąsiednie, powinno się ją przeprowadzić przez tę spośród nich, dla której będzie to najmniej uciążliwe (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1983 r., sygn. akt III CRN 14/83) oraz każdorazowo z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego.


Kwestia ukształtowania terenu związana z istnieniem przeszkód naturalnych

Przy wytyczaniu drogi koniecznej niezbędne jest wzięcie pod uwagę przeszkód naturalnych działek sąsiednich.

Dla przykładu zatem, jeżeli na działce sąsiedniej znajduje się głęboki na kilka metrów, zarybiony, naturalny staw stanowiący notabene system odwodnienia gruntów, będący potencjalnym odbiornikiem wód deszczowych w czasie trwania deszczów intensywnych lub nawalnych, wytyczenie drogi koniecznej po takim terenie nie winno nastąpić, jako że przy intensywnych opadach deszczu ingerencja w tzw. hydraulikę naturalnego stawu wodnego związana z przeprowadzeniem w tym miejscu drogi może skutkować tym, że rozlewające się wody opadowe spowodują straty w budynkach, drogach i innej infrastrukturze. Stworzenie drogi w obrębie stawu naturalnego wymagałoby przyszykowania odwodnienia powierzchniowego, umożliwiającego przechwycenie wód deszczowych w taki sposób, aby nie zagrozić zalaniem działek sąsiednich, na których znajdują się budynki mieszkalne oraz ogrody. Wykonanie drogi koniecznej przez tego typu teren z pewnością mogłoby wymagać wykonania dodatkowego rowu odwadniającego celem odprowadzenia wód deszczowych.

Przeszkodę naturalną mogą stanowić również duże drzewa, które w razie budowy drogi musiałyby zostać wycięte.

Uwaga! Zakaz niszczenia zasobów wodnych i drzewostanu oraz siedlisk określonych gatunków chronionych

Należy wziąć pod uwagę, iż niejednokrotnie ochrona środowiska może wymagać zachowania dotychczasowego stanu rzeczy w zakresie zasobów wodnych i drzewostanu, których zniszczenie może stanowić zagrożenie dla środowiska naturalnego.

Zatem objęte są formą prawnej ochrony przyrody obejmującą ochroną konkretne gatunki roślin, zwierząt i grzybów w rozumieniu art. 6 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 2134 t.j.) wprowadzającą wobec nich określone zakazy, takie jak zakaz np. zakaz zabijania, okaleczania, transportu, pozyskiwania, przetrzymywania, posiadania żywych zwierząt, posiadania zwierząt martwych lub ich części, niszczenia siedlisk i ostoi, wybierania, posiadania oraz przechowywania jaj i inne. Ochrona ta polega na ograniczaniu możliwości ingerencji, która mogłaby prowadzić do negatywnych skutków dla dóbr przyrodniczych objętych ochroną.

Kwestia wzbudzenia ewentualnych konfliktów sąsiedzkich

Art. 145 § 3 k.c. ustanawia klauzulę generalną odsyłającą do reguł pozaprawnych, obejmujących nie tylko interesy właścicieli sąsiadujących nieruchomości, ale także interes publiczny. Wyjaśnić należy, że „posługując się tą klauzulą Sąd może korygować oceny dokonywane na podstawie art. 145 § 2 zd 1 k.c., choćby poprzez odwołanie się do dobrych obyczajów lub zasad współżycia społecznego, co może uzasadniać odmowę ustanowienia służebności drogi koniecznej, jeżeli zagrażałoby to wystąpieniu konfliktów sąsiedzkich, naruszało utrwalone stosunki lokalne, godziłoby w utrwalony przez wiele lat sposób gospodarowania, naruszałoby szanowane dotychczas zwyczaje” (por. postanowienie SN z dnia 26 września 2000 r., III CKN 413/00).


Zasada proporcjonalności - uwzględnienie potrzeb nieruchomości władnącej przy najmniejszym uszczerbku nieruchomości sąsiadującej

Istotne znaczenie przy wytyczaniu drogi koniecznej ma przewidziana w art. 145 § 2 zd. 1 k.c. zasada proporcjonalności związana z wyznaczeniem szlaku (przeprowadzeniem) służebności drogi koniecznej (zob. uchwała SN z dnia 14 maja 2014 r., III CZ 14/14, opubl. baza prawna L.). Ukształtowanie terenu związane z istnieniem przeszkód naturalnych z całą pewnością również rzutuje na zastosowanie zasady proporcjonalności. Wyznaczając drogę konieczną, sąd powinien brać pod uwagę, aby przy uwzględnieniu potrzeb nieruchomości władnącej droga została przeprowadzona przez grunt, dla którego uszczerbek wskutek przeprowadzenia drogi jest najmniejszy (por. wyrok SN z dnia 20 lutego 1985 r., III CRN 364/85, opubl. OSNC Nr 12/1985 poz. 198 oraz postanowienia SN: z dnia 21 marca 1983 r., III CRN 14/83, opubl. OSNC Nr 12/1983 poz. 259; z dnia 7 listopada 2012 r., IV CSK 423/12, opubl. baza prawna LEX nr 1275005 i z dnia 26 września 2000 r., III CKN 413/00, opubl. baza prawna LEX nr 51863).

Okoliczności techniczne mogące stanowić przeszkodę dla wytyczenia drogi koniecznej

Należy zaznaczyć, iż w orzecznictwie sądów powszechnych utrwalone jest stanowisko, iż w przypadku ustalania służebności drogi koniecznej duże znaczenie mają okoliczności obiektywne, techniczne, gdyż przeprowadzenie drogi koniecznej może być wyłączone albo znacznie utrudnione na skutek zastanego, utrwalonego sposobu zagospodarowania nieruchomości, niekorzystnego ukształtowania terenu albo konfiguracji granic, zarówno naturalnych, jak i geodezyjnych.

Znaczny nakład finansowy jako przeszkoda dla wytyczenia drogi koniecznej

Elementem przesądzającym o przebiegu szlaku służebnego winny być koszty jego przystosowania do funkcji drogi dojazdowej dla nieruchomości władnącej, bowiem w miarę możności droga powinna być najkrótszym i najtańszym połączeniem z drogą publiczną.

Nadto, należy zauważyć, iż (art. 289 k.c.), dodatkowe koszty niezbędne do urządzenia i przebiegu drogi koniecznej ponoszą zainteresowani jej ustanowieniem właściciele nieruchomości władnącej (czyli wnioskodawcy) (por. – postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 lutego 2002 roku, I CKN 573/00, opublikowane w zbiorze orzecznictwa L.).

Kwestia wynagrodzenia w razie ustanowienia służebności drogi koniecznej po nieruchomości sąsiedniej

Właścicielowi nieruchomości po której wytyczona zostałaby droga konieczna z wniosku właściciela działki władnącej należna jest rekompensata za niedogodności i uciążliwości za ewentualne ustanowienie drogi koniecznej.

Wynagrodzenie bowiem przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej lub też jej użytkownikowi wieczystemu. Do jego uiszczenia jest natomiast zobligowany właściciel nieruchomości władnącej, przy czym w razie węzła współwłasności obowiązek ten rozkłada się na poszczególne osoby odpowiednio do udziałów.

Rozmiar wynagrodzenia za ustanowienie służebności determinowany jest wartością rynkową nieruchomości oraz zakresem możliwości korzystania z nieruchomości obciążonej przez właściciela przy zastosowaniu aktualnych cen rynkowych. Wpływ na poziom należności ma również sposób użytkowania nieruchomości władnącej. Rekompensata należna jest w wysokości określonej przez biegłego.

Należy zaznaczyć, iż ustanowienie służebności drogi koniecznej ma odpłatny charakter. Jak wskazuje Sąd Najwyższy „należność ta co do zasady pokrywa stratę wynikającą dla właściciela nieruchomości z jej obciążenia, przy czym nie jest ona uzależniona od poniesienia szkody. W klasycznym ujęciu to wynagrodzenie nie obejmuje zaś kosztów robót niezbędnych dla przeprowadzenia drogi koniecznej. Dodatkowe koszty niezbędne do urządzenia i przebiegu drogi koniecznej powinni bowiem ponieść zainteresowani jej ustanowieniem właściciele nieruchomości władnącej” (tak postanowienie SN z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 573/00, opubl. baza prawna L.).

Dodatkowe koszty niezbędne do urządzenia i przebiegu drogi koniecznej powinni ponieść zainteresowani jej ustanowieniem
Autor: Radca prawny Daniel Paul