Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i usunięcie niezgodności z księgi wieczystej

Kiedy zachodzi potrzeba uzgodnienia treści księgi wieczystej (np. mieszkania lub działki) z rzeczywistym stanem prawnym bądź usunięcia niezgodności z księgi wieczystej?

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym winno zostać przeprowadzane zawsze kiedy zachodzi potrzeba ochrony interesu osoby niewpisanej lub błędnie wpisanej do księgi wieczystej, a więc w każdym stanie faktycznym w którym mamy do czynienia z niezgodnością treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Przykłady dla których zachodzi potrzeba uzgodnienia treści księgi wieczystej

1. twierdzenie, że umowy przenoszące własność nieruchomości i stanowiące podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej były nieważne,
2. konieczność ustalenia, że hipoteka wpisana w księdze wieczystej nie istnieje, ponieważ, np. spłacono wszystkie zabezpieczone wierzytelności co spowodowało wygaśnięcie hipoteki, która ciągle jest ujawniona w księdze wieczystej,
3. brak ujawnienia jako współwłaściciela małżonka, gdy nieruchomość została nabyta w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej,
4. w księdze wpisano dwóch współwłaścicieli, każdemu przypisując udział we współwłasności wynoszący 1/2 części, gdy tymczasem jednemu przysługuje udział wynoszący 1/3, a drugiemu 2/3 części.

Jak uzgodnić treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?

W doktrynie przyjęto, że w przypadku wystąpienia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jej usunięcie może nastąpić na dwa sposoby: jednoetapowo przed sądem prowadzącym księgę wieczystą lub dwuetapowo – najpierw w trybie postępowania procesowego o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a następnie postępowania wieczystoksięgowego.

Warto zapamiętać

Wyrok wydany w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym stanowi jedynie podstawę wpisu do księgi wieczystej. Sam fakt jego wydania, czy nawet uprawomocnienia się, nie powoduje usunięcia niezgodności treści ujawnionej w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym zawsze następuje w postępowaniu wieczystoksięgowym. Jedynym sądem mogącym dokonać wpisu w księdze wieczystej, w tym sprostowania wpisu wadliwego lub wykreślenia błędnego wpisu, jest sąd prowadzący księgę wieczystą (por. P. Biernacki, Szczególne metody uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, PS 2018, nr 3, s. 56-73).

Proces o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Dwuetapowy sposób usunięcia niezgodności będzie konieczny w sytuacji, gdy uprawniony nie dysponuje orzeczeniem sądu, innym sporządzonym we właściwej formie dokumentem pozwalającym na usunięcie niezgodności lub sprawa przekracza zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego. W takiej sytuacji konieczne staje się wytoczenie powództwa z art. 10 u.k.w.h. (roszczenie o usunięcie niezgodności, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece) a dopiero po uzyskaniu wyroku uwzględniającego powództwo możliwe staje się wystąpienie z wnioskiem o wpis w księdze wieczystej, na podstawie takiego orzeczenia.

Powyższe oznacza, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Toteż, celem postępowania w sprawie o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest dokonanie weryfikacji zgodności wpisów w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2010 r., III CZP 134/09 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 2008 r., III CZP 76/08).

Roszczenie to zmierza do ustalenia przez sąd stanu prawnego dotyczącego nieruchomości na potrzeby korekty niezgodności występującej w księdze wieczystej, a w szczególności do wyjaśnienia ewentualnego sporu między stronami odnośnie do tego stanu prawnego. Żądanie przewidziane w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. obejmuje prawo do ustalenia wprost przez sąd prawa podmiotu tego roszczenia lub nieistnienia prawa podmiotowego przeciwnika procesowego.

Warto zapamiętać

Powództwo o uzgodnienie nie jest zasadne w tych wszystkich wypadkach, w których usunięcie niezgodności może nastąpić poprzez złożenie stosownego wniosku o wpis w księdze wieczystej.

Kto jest stroną w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?

W sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej powinny brać udział wszystkie osoby uprawnione do złożenia wniosku o dokonanie wpisu oraz osoby, których prawa mogą być wpisem dotknięte lub podlegają wpisaniu; jeżeli nie są, sąd wzywa je do udziału w sprawie (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 lipca 2017 r., III CZP 31/17).

Prawomocny wyrok uzgadniający treść księgi wieczystej. Co dalej?

Prawomocny wyrok uzgadniający treść księgi wieczystej i nakazujący w praktyce dokonanie usunięcia niezgodności, stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej. Do dokonania wpisu w księdze wieczystej, czyli faktycznego usunięcia niezgodności, niezbędne jest złożenie przez uprawnionego wniosku o wpis i załączenie do niego odpisu prawomocnego wyroku, a także uiszczenie opłaty sądowej od wniosku o wpis. Sąd prowadzący księgę wieczystą nie jest natomiast uprawniony do merytorycznego badania istnienia podstaw usunięcia niezgodności, albowiem jest związany prawomocnym orzeczeniem sądu w tym przedmiocie (por. P. Biernacki, Szczególne metody uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, PS 2018, nr 3, s. 56-73).

W orzecznictwie wyrażono pogląd, że dokonanie wpisu usuwającego niezgodność między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić jedynie wówczas, gdy dołączone do wniosku dokumenty wyrażają pewność istnienia rzeczywistego, aktualnego stanu prawnego. Nie ma podstaw do rozstrzygania przez sąd wieczystoksięgowy kwestii wątpliwych lub spornych.

Czym jest usunięcie niezgodności w księdze wieczystej?

Usunięcie niezgodności polega na nadaniu księdze wieczystej treści zgodnej z aktualnym stanem prawnym nieruchomości. W tym celu wymagane może być ujawnienie lub wykreślenie określonego prawa, ograniczenia albo podmiotu uprawnionego w księdze wieczystej, ewentualnie zmiana treści lub przedmiotu tego prawa, a nawet – wyjątkowo – zmiana podstawy wpisu lub zamknięcie księgi wieczystej.

Powództwo o usunięcie niezgodności można wytoczyć, jeżeli:

1. istniejące prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej,
2. prawo jest wpisane w księdze wieczystej błędnie lub
3. w księdze wieczystej jest wpisane nieistniejące obciążenie lub ograniczenie.

Dokonanie wpisu usuwającego niezgodność w codziennej praktyce sądów wieczystoksięgowych dokonywana jest jednoetapowo, wyłącznie w postępowaniu zainicjowanym złożeniem przez uprawnionego wniosku o wpis w księdze wieczystej. Do wniosku musi zostać wówczas dołączone orzeczenie sądu albo inny odpowiedni dokument, sporządzony we właściwej formie, stanowiący podstawę wpisu w księdze wieczystej (art. 31 ust. 2 u.k.w.h.)