Prawo cywilne

Wypowiedzenie terminowej umowy najmu lokalu przez najemcę

Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jednakże roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 664 § 2 k.c.).

Pamiętaj!

Przesłankami usprawiedliwiającymi jednostronne wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony są jedyne te zawarte w tej umowie. Jak wskazuje bowiem art. 673 § 3 k.c.: jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, iż nie ma możliwości rozwiązania rzeczonej umowy przed jej upływem. Inaczej jest to uregulowane w przypadku zawarcia umowy najmu na czas nieoznaczony, bowiem strony mogą dokonać wypowiedzenia na zasadach ogólnych z zachowaniem terminów umownych, bądź ustawowych (art. 688 i art. 673 w zw. z art. 680 k.c.).

Co z klauzulą niedozwoloną w umowie?

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż klauzule niedozwolone co do zasady nie powodują nieważności umowy w całości. Niewiążąca jest jedynie klauzula abuzywna, a strony nadal są związane umową w pozostałym zakresie.

Jak wskazuje wyrok Sądu Najwyższego z 21 lutego 2013 r., (I CSK 408/12) wyłączenie z umowy postanowień uznanych za niedozwolone (art. 3853 k.c.) nie powoduje nieważności całej umowy, nawet wtedy, gdy bez tych postanowień umowa nie zostałaby zawarta. Sąd Najwyższy podkreślił, iż swoboda umów ulega ograniczeniu w przypadku związania konsumenta niedozwolonymi postanowieniami umownymi — w tym sensie art. 3851 k.c. jest oczywiście „ustawą” z art. 3531 k.c. Natomiast art. 3851 § 2 k.c. jako lex specialis względem art. 58 § 3 k.c. wyraźnie nakazuje zachować umowę w mocy, nawet gdyby okoliczności wskazywały, iż bez wadliwych elementów umowa nie doszłaby do skutku.

Wada lokalu podstawą do wypowiedzenia

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, wada lokalu jest to „coś co tkwi w tym przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę”. Wady mogą być fizyczne (np. brak dopływu prądu) bądź prawne (obciążenie lokalu prawem lub prawami osoby trzeciej, np. wynajmujący nie jest właścicielem lokalu i nie uzyskał zgody na właściciela na podnajem).

    Z uwagi na wadę lokalu najem można wypowiedzieć w następujących przypadkach:
  1. jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 682 k.c.),
  2. jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2 k.c.).
Pamiętaj!

Umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia można rozwiązać dopiero w przypadku zaistnienia wad uniemożliwiających używanie lokalu w sposób przewidziany w umowie oraz gdy wynajmujący nie usuwa wady w odpowiednim czasie pomimo otrzymanego zawiadomienia od najemcy.

Możliwość rozwiązania umowy najmu na podstawie zgodnych oświadczeń woli stron

Należy pamiętać, iż umowę w każdym wypadku można rozwiązać za porozumieniem stron korzystając z zasady swobody umów. Jeżeli strony osiągneły konsensus w zakresie zakończenia umowy najmu mogą ją rozwiązać składając zgodne oświadczenia woli w formie przewidzianej umową lub jeśli nie zostało to przewidziane umową w takiej samej formie jak zawarto umowę.